Cómo comprar el terreno de tus sueños con éxito. #2

 

Continuando con la guía práctica para la compra exitosa de un terreno o lote, te explicamos, en esta segunda parte, qué debes hacer luego de haber encontrado alguna opción interesante para una posible compra.

VISITA E INSPECCIÓN DEL LOTE

 

  1. Ve e inspecciona el terreno. Ve hasta el lugar donde se encuentra el terreno. Nada aclarará mejor tus ideas acerca del tipo de tierra que quieres adquirir que ver algunas propiedades. Te darás cuenta inmediatamente de lo que te atrae y podrás sopesar los pros y contras de comprar ese terreno en particular. Habla con los residentes locales durante tu visita. Pregúntales si hay recepción telefónica confiable en la zona, cómo son las estaciones, en qué condiciones se encuentran las carreteras y autopistas cercanas, y si el área está propensa a peligros ambientales específicos. Si es posible, pasa la noche en el lugar. Pregúntale a tu agente si es posible acampar ahí y si está permitido armar una tienda de campaña durante una noche. Esto te dará una mejor idea del ritmo diario de la zona, de los vecinos y del tráfico.

 

  1. Estudia la geografía. Es importante que antes de comprar un lote o iniciar un proyecto se realicen estudios preliminares. Efectúa un estudio de los suelos, los cuales aportan información sobre el perfil y las características de las diferentes capas del mismo, con el fin de planear los cimientos acordes con el tipo de suelo y estimar el costo del mismo.

 

Asimismo las pruebas de infiltración son necesarias, con el fin de diseñar apropiadamente los drenajes. Debemos conocer la solidez y constitución de las tierras del terreno a adquirir. No es lo mismo construir en un terreno con tierras arcillosas, arenosas o rocosas de poca, mediana o gran consistencia. Fundaciones sencillas a escasa profundidad representan solidez quitándonos dolores de cabeza por agrietamientos o fisuras producidas por los asentamientos de la vivienda. Infórmate sobre la composición del suelo y del subsuelo. Asegúrate de que el lote no se encuentre en una zona inundable.

 

Corrobora la forestación existente. Atiende también a la nivelación del terreno y a la orientación del viento: en un terreno plano la construcción de tu casa tendrá un costo normal; si el terreno esta un poco desnivelado el proyecto de tu casa podrá ser bonito, pero también más costoso de lo normal; si el terreno tiene un gran desnivel, tu casa te costará mucho dinero.

 

Al escoger tu terreno debes fijarte que la dirección de los vientos dominantes sean contrarios al lugar donde están establecidos los rastros, basureros, industrias contaminantes del aire, canales o ríos de drenajes.

  1. Forma del terreno. Un lote cuadrado o rectangular que no es ni demasiado largo ni demasiado angosto es preferible a uno que tiene una forma irregular.

 

  1. Ten en cuenta la orientación del terreno. Ten en cuenta la orientación respecto al sol. Los lotes orientados al Sur son los menos recomendables. Estos suelen ser los más húmedos, sobre todo si allí se debe construir una propiedad de dos plantas. Los de orientación al Norte suelen ser más invasivos. Las ubicaciones con vistas al Este resultan los más aptos. Si el terreno es en clima caliente deberás buscar que la orientación de la mayoría de las habitaciones queden ubicadas hacia el norte y que la dirección de los vientos dominantes sirva para refrescar tu casa; si el terreno es en clima frío deberás buscar una orientación desde el este hasta el sur, buscando que la dirección de los vientos dominantes no enfríen tu casa.

documentos terrenos 

REVISAR LOS ASPECTOS LEGALES

 

  1. Asegúrate de que la documentación esté en orden. Antes de comprar un lote, es importante asegurarse que el inmueble esté libre de gravámenes: impuestos, hipotecas, embargos y otras deudas o afectaciones. Asimismo, debes asegurarte que la persona que está vendiendo la propiedad sea el dueño o esté autorizado para venderla, por medio de de un poder administrativo con cláusula especial para vender, o un contrato de comercialización.

 

El comprador debe certificar que el vendedor tenga escritura que lo acredite como propietario del terreno y que esté inscrita en el Registro Público de la Propiedad, o al menos en trámite de inscripción. Si lo está, pero a nombre de una asociación, debes verificar que ésta esté inscrita como tal.

 

Asegúrate de que el representante haya independizado los lotes y saneado el predio, pues de ello dependerá que se tramite la habilitación urbana ante la municipalidad. Sin ello, no podrás construir ni obtener tu título de propiedad.

 

Si te ofrecen un terreno, que por alguna circunstancia, no tiene escritura y para incentivarlo te argumentan cosas como que: “muy pronto se las entregarán” y que te harán un descuento por este “detalle”, no compres a ese vendedor. Para obtener más información sobre los documentos que el vendedor tenga en orden o no, acércate a secretaría legal y técnica de la municipalidad de la zona escogida, ya que generalmente brindan orientación gratuita.

 

  1. Revisa los reglamentos y códigos de edificación. Hay que analizar los reglamentos de la urbanización de la zona con detenimiento. En general los municipios, comunas, etc., poseen normativas específicas en cuanto a los que se denominan usos de la tierra, densidades de edificación, alturas de las edificaciones, retiros, etc., que pueden condicionar seriamente el proyecto de obra, o bien la calidad de vida que tengamos en un futuro. Es conveniente que previamente a cualquier decisión conozcamos esta normativa.

 

LA COMPRA

 

  1. Haz un balance general. Considera las ventajas y desventajas de comprar el terreno de acuerdo a lo que más le interese y según las pautas que te hemos aconsejado.

 

Asimismo, recuerda que todo lo que decidas deberá adherirse al presupuesto que tienes. Proyecta qué costos te generará de aquí al corto, mediano, y largo plazo, y de qué manera financiarás la construcción de tu hogar. Planear te ayudará a mantener tus finanzas en orden.

 

Ten pleno conocimiento del estatus legal del terreno que estás adquiriendo para que no compres problemas.

 

Al comprar un terreno, es importante estar informado, pero no esperes comprender todo por tu cuenta. Investiga mucho, pero no tengas miedo de hacer preguntas y consultar con un conjunto de profesionales.

 

Ten cuidado con las estafas, las cuales son frecuentes en los negocios de ventas de terrenos. Verifica los registros públicos y los recursos sin fines de lucro. No dudes en consultar con un experto legal o agente en caso de que tengas dudas.

 

Ten cuidado con las áreas ambientales protegidas. Comprar este tipo de terrenos es básicamente inútil, ya que las restricciones de construcción son muy altas. Consulta con las entidades de protección ambiental de tu localidad y somete el terreno a una tasación para determinar los pantanos potenciales y otras áreas protegidas antes de firmar un contrato.

 

Es importante que consideres todas estas variables para que encuentres un lugar que se adapte a tus necesidades y estilo de vida.

Cómo comprar el terreno de tus sueños con éxito.  parte #1

 

Comprar un terreno puede ser una excelente forma de invertir, construir el hogar o negocio de tus sueños, y suele ser más económico que comprar un inmueble ya construido. Sin embargo, al momento de adquirir un terreno existen algunas consideraciones. La selección del terreno para construir una casa es una de las decisiones más importantes de nuestra vida. A continuación, le damos algunas sugerencias para que el proceso de adquirir su terreno sea más sencillo:

 

  1. Determina la razón por la que quieres comprar el terreno. ¿Por qué comprarás el terreno? ¿Quieres construir una vivienda en él? ¿Planeas construir un negocio? ¿Quizá tu vivienda y además en un primer piso tu bodega o negocio? ¿Lo comprarás para invertir, con la esperanza de que aumente su valor con el tiempo y la puedas revender? ¿Para agricultura? Existen muchos usos y terrenos específicos para cada necesidad, por ello es necesario tener objetivos claros para el terreno antes de comprarlo.

 

  1. Comienza a buscar un terreno. Ahora que sabes qué uso le darás a la tierra puedes empezar a buscar un terreno disponible que se encuentre dentro de tus posibilidades y que cumpla con tus necesidades. Existe una variedad de métodos para comenzar la búsqueda.

 

Cuando encuentres un sitio de tu agrado, investiga las propiedades circundantes. Deberás conocer el tipo de propiedades que te rodean y ellas afectarán el valor o la habitabilidad del lugar.

terrenos

 

  1. Consulta sobre los servicios básicos como agua y luz. Los sistemas de alcantarillado son una consideración importante. Los terrenos autosuficientes a veces no pueden conectarse a un sistema de alcantarillado municipal, así que, al momento de tomar una decisión con respecto a la compra de un terreno, asegúrate de que cuente con un sistema séptico. También cerciórate de que tu propiedad no solo esté zonificada para un sistema séptico, sino que también cuente con el espacio necesario para instalar un sistema séptico lo suficientemente lejos para evitar la contaminación del agua.

 

¿El terreno tiene acceso al agua? Transportar el agua en camiones es un proceso costoso y recolectar el agua de lluvia es ineficaz en la mayoría de los lugares. Asegúrate de tener acceso y derecho al agua, y si planeas cavar un pozo, considéralo en tu decisión, pues puede llegar a ser bastante costoso.

 

También es importante que la zona sea lo que buscas en cuanto a áreas verdes, iluminación, así como los servicios a los que tengas acceso una vez construida tu casa. Recuerda que hay servicios de televisión por cable y telefonía que no instalan en determinadas zonas.

 

Comprar un lote en urbanizaciones es una excelente solución si buscas que los servicios básicos y obras como luz, agua, desagüe, reservorio, pistas, veredas, parques y pórtico de ingreso con tranquera, vengan incluidos (ya terminados) con tu adquisición.

 

  1. Revisa cuidadosamente los datos en las escrituras. Asegúrate que los datos ahí escritos sean correctos. Revisa que las medidas que dicen las escrituras sean las mismas medidas con las que cuenta el terreno. Verifica que la propiedad no tenga gravámenes o hipotecas pendientes.

 

  1. Consulta el uso de suelo. Acércate a la municipalidad que corresponda a la propiedad y revisa que tenga autorización para construir en la demarcación donde quieres vivir. En caso de que no tenga permitido edificar, tendrá que buscar un terreno en otra ubicación.

 

  1. Toma en cuenta los caminos y la topografía del lugar. El sistema de suelo de tu terreno y su accesibilidad también determinan su valor. Considera seriamente la topografía y el transporte al momento de buscar un terreno.

 

¿Tu propiedad tiene acceso a una carretera o camino? De no ser así, debes estar dispuesto y ser capaz de construir una, pues un terreno inaccesible básicamente carece de valor. ¿Cómo es el clima en ese lugar?

 

¿Cuál es la topografía del terreno? ¿Es seguro construir ahí? Considera el lugar, por donde pasa el agua y si tu terreno puede soportar la infraestructura. Observa las señales de inundaciones y conoce los tipos y el grado de suelo. Conocer el tipo de suelo también afectará tu capacidad para perforar y colocar una fuente de agua como en el caso de un pozo, así que asegúrate de considerar el costo adicional de perforar algo como la roca en lugar de un suelo más suave como el compuesto por arena.

 

  1. Prepara estas preguntas clave para hacérselas al vendedor.

 

  • ¿Se puede construir en el terreno?
  • ¿Existen algunas restricciones de escritura o usurpaciones en la propiedad que deba saber antes de realizar la compra?
  • ¿Hay instalaciones comunes, como sistemas de agua, sistemas sépticos o carreteras que los propietarios o constructores deban manejar? En ese caso, ¿cuáles serán mis responsabilidades específicas?
  • ¿Habrá que realizar pagos a la asociación de propietarios?
  • ¿Alguna parte del terreno está designada para pantanos o llanuras aluviales?
  • ¿El sitio tiene acceso a la electricidad, gas natural, agua y alcantarillado?
  • ¿Hay agua en el sitio? ¿Cuál es su flujo y calidad?

 

 

Warren Buffett revela sus secretos para invertir en el sector inmobiliario

 

Warren Buffet y CEO de Goldman Sachs Lloyd Blankfein hablar en Detroit Iniciativa de Inversión de Goldman

 

No hay falta de información disponible sobre las estrategias de inversión institucionales de los multimillonarios del mundo - la forma en que mueven el dinero en su calidad de los jefes de las grandes empresas públicas y fondos de inversión -, pero ¿con qué frecuencia se obtiene la oportunidad de mirar en el interior del personal inversiones de esos multimillonarios? Y ¿con qué frecuencia un multimillonario que ofrecen puntos de vista que se pueden utilizar en su inversión?

 

Warren Buffett fue lo que hizo con su carta anual a los accionistas de Berkshire Hathaway ( BRK-A ), que envió a finales del mes pasado. En él, destacó dos inversiones personales en un área que no está normalmente asociada con - bienes inmuebles.

 

Habló largo y tendido de una granja de 400 acres que compró en Nebraska y una propiedad frente al sector minorista cerca de la Universidad de Nueva York y en el proceso proporcionado una serie de lecciones para cualquier persona pensando en invertir en bienes raíces . Aquí hay cinco robos de balón de la letra y palabras de Buffett que apoyan a cada uno.

  1. Invertir en infravalorada Inmobiliaria

 

De 1973 a 1981, el Medio Oeste experimentó una explosión de los precios agrícolas, causada por una creencia generalizada de que la inflación galopante se acerca y alimentada por las políticas de crédito de pequeños bancos rurales. A continuación, el estallido de la burbuja, con lo que los precios han bajado un 50% o más que han devastado tanto a los agricultores apalancadas y sus prestamistas.

 

En 1986, he comprado una granja de 400 acres, situado a 50 millas al norte de Omaha, de la FDIC. Me costó $ 280.000, considerablemente menos de lo que un banco no había prestado en contra de la granja de unos pocos años antes.

 

Y ....

 

En 1993, hice otra pequeña inversión. Larry Silverstein, arrendador de Salomon cuando era director general de la compañía, me habló de un Nueva York propiedad menor adyacente a la NYU que la Resolution Trust Corp. estaba vendiendo. Una vez más, había hecho estallar una burbuja - el cual involucró a los bienes raíces comerciales - y el RTC había sido creada para disponer de los bienes de las instituciones de ahorro cuyos préstamos fallidos optimista prácticas había alimentado la locura.

 

  1. Piense en términos de ingresos, no aprecio

 

con mis dos pequeñas inversiones, sólo pensé en lo que las propiedades producirían y no le importaba en absoluto sobre sus valoraciones diarias. Juegos son ganados por los jugadores que se centran en el campo de juego - no por aquellos cuyos ojos están pegados al marcador.

 

Si en lugar de centrarse en el cambio de precio prospectivo de una compra prevista, se está especulando. No hay nada incorrecto en eso. Sé, sin embargo, que no estoy en condiciones de especular con éxito, y yo soy escéptico de los que dicen éxito sostenido en hacerlo.

 

  1. Centrarse en Subutilizadas propiedades

 

que calcula el retorno normalizada de la granja a continuación, alrededor del 10%. También pensé que era probable que la productividad podría mejorar con el tiempo y que los precios de los cultivos se movería más alto. Ambos demostraron expectativas a cabo.

 

Y sobre la propiedad de Nueva York ...

 

Aquí, también, el análisis era simple. Tal como había sido el caso de la granja, el rendimiento actual no apalancado de la propiedad fue de un 10%. Sin embargo, la propiedad había sido mal administradas por el RTC, y su ingreso aumentaría cuando se alquilaron varios locales no ocupados. Aún más importante, el mayor arrendatario - que ocupaba aproximadamente el 20% del espacio del proyecto - estaba pagando el alquiler de alrededor de $ 5 por pie, mientras que otros inquilinos promediaron $ 70. El vencimiento de este contrato ganga en nueve años estaba segura de proporcionar un gran impulso a las ganancias.

 

  1. Utilizar las asociaciones para llenar los vacíos en su maestría

 

no sabía nada sobre el funcionamiento de una granja. Pero tengo un hijo que ama a la agricultura y que aprendí de él tanto cuántos quintales de maíz y soja de la granja produciría y lo que los gastos de funcionamiento sería.

 

Y ...

 

me uní a un pequeño grupo, incluyendo a Larry y mi amigo Fred Rose, que compró la parcela. Fred era una, de alto grado inversor experimentado de bienes raíces que, con su familia, sería administrar la propiedad. Y gestionarlo lo hicieron. Como viejas concesiones caducadas, las ganancias se triplicaron. Distribuciones anuales superan el 35% de nuestra inversión de capital inicial. Por otra parte, nuestra hipoteca original fue refinanciado en 1996 y nuevamente en 1999, los movimientos que permitieron varias distribuciones especiales por un total de más de 150% de lo que había invertido. Todavía tengo que ver la propiedad.

 

  1. La vista macro es más importante que la micro

 

Mis dos compras se realizaron en 1986 y 1993. Lo que la economía, las tasas de interés, o el mercado de valores podrían hacer en los años inmediatamente posteriores - 1987 y 1994 - no tenía importancia a mí para hacer esas inversiones. No puedo recordar lo que los titulares o los expertos estaban diciendo en el momento. Cualquiera que sea la charla, el maíz podría seguir creciendo en Nebraska y los estudiantes que acuden a la Universidad de Nueva York.

 

Hay una gran diferencia entre mis dos pequeñas inversiones y una inversión en acciones. Las acciones ofrecerle las valoraciones minuto a minuto para sus explotaciones mientras que yo todavía no han visto una cita ya sea para mi granja o de los bienes raíces de Nueva York.

 

Conclusión

 

Tal como era de esperar, la filosofía de Buffett en invertir en empresas en particular es similar a la que se aplica a la inversión en bienes raíces. Encuentra las inversiones que producen ingresos, con perspectivas de valor a largo plazo actualmente no están siendo reconocidos por el mercado, y, una vez que usted los compra, aumentar su eficiencia operacional y de gestión para maximizar los ingresos recurrentes.

 

Estas son ideas que no necesitas ser un multimillonario para entender, ni para ponerlos en práctica en su propia cartera.

 

 

 

5 razones que demuestran por qué invertir en un lote es buen negocio

 

Comprar un terreno o lote es una de las mejores inversiones que puedes hacer; es la base para edificar una casa o un negocio. Y construyas o no, nunca perderá su valor; al contrario. Salvo en casos excepcionales, siempre tendrá plusvalía (aumentará de valor con el tiempo) más aún, si este está urbanizado.

 

Si bien el México ha registrado temporadas de sobreoferta en el largo plazo el mercado siempre termina equilibrándose. La necesidad de vivienda y locales nunca desaparece.

 

La rentabilidad y plusvalía de un terreno depende casi por completo de su ubicación, accesos, movilidad, servicios y el uso que se le dará. Eso es lo que debes buscar a la hora de elegir un terreno o lote.

También es fundamental conocer el mercado. Luego, el tamaño, la zonificación, tipo de inmueble, capacidad, precio, competencia, stock de mercado, absorción, vacancia, planes de desarrollo de la ciudad cercana, nivel de riesgo. Muchos nos dejamos llevar por la variable más conocida: el precio por metro cuadrado.

 

Las inversiones de terrenos tienen las siguientes ventajas:

 

  1. Plusvalía. Las inversiones de terrenos suelen ser altamente rentables, aumentan siempre su valor con el tiempo. Se dice que la tasa de retorno de inversión de un terreno en una zona en crecimiento puede ser entre un 15% a un 20% anual.

 

  1. Bajo riesgo y alto retorno de inversión. A baja inversión, bajo riesgo, baja liquidez, alto retorno de inversión.

 

  1. Fácil de mantener. Requiere poco tiempo y dinero para su cuidado, fácil de mantener y de negociar.

 

  1. Rentabilidad segura a largo plazo. Es muy importante tener en mente que las inversiones de bienes raíces deben considerarse en el largo plazo, generalmente de 5 años en adelante para que ingresen en el rango de muy redituables o rentables.

 

Algunos tienen el mal concepto de que “invertir en bienes raíces es una mala decisión y un mal negocio” porque el inversionista espera la rápida recuperación de su dinero en el muy corto plazo (menor de 6 meses). Este negocio no funciona así.

 

  1. Activos que trabajan por ti. Es un dinero que se irá incrementando con el tiempo, sin mayor esfuerzo. Saber en qué momento vender es la clave. Debes comprar el terreno o lote cuando el precio está por debajo del valor. El éxito está en saber hacer este análisis de valor. Es decir, a la capacidad de hacer negocio. Es importante saber diferenciar el valor del precio. Una cosa es el valor del terreno como negocio y otra es el precio por m2.

 

Una buena inversión inmobiliaria es aquella que se destina a propiedades en zonas consolidadas que ya tienen todos los servicios a su alrededor y cuentan con acceso a las principales vialidades de la ciudad, otra opción es revisar las áreas de la periferia, que de acuerdo al plan municipal de desarrollo urbano se vean beneficiadas por la plusvalía de esas zonas dinámicas y cuyo precio de mercado sea justo.

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